无论是买新房还是旧房Refinance，Mortgage都是躲不掉的话题。目标其实很简单，争取对自己最有利的Mortgage条款。在生活中，这个挑选的过程并不太花时间（个把天），但是最后结果的好坏之间却能轻易差上几千甚至上万美金，对家庭的长期财政状况也有着深远的影响。
所以希望用这篇文章，来抛砖引玉，聊一聊普通人选Mortgage的一些心得。
Mortgage相关的术语
对Mortgage操作相对比较熟悉的朋友可以跳过这一段。
- Mortgage Term：简单来说，你打算多少年来还清贷款，期间的利息如何变化。常见的选择有30年定期(fixed), 15年定期, 30年10/1ARM，30年7/1ARM等，不懂这几者区别的可以google一下。
- Mortgage Rate: 贷款利息
- Down payment：首付
- Loan amount：贷款额，又称Principle。注意这不是房屋总价，loan amount是你向Lender借钱的部分，也就是房屋总价减去首付的部分。
- LTV: Loan-to-value ratio。 如果一个人说他的Mortgage LTV是60%，那么也就是说他买房的付款中60%是贷款来的，剩下40%是自付的
- Closing Cost：办贷款时的各项费用之和。
- Discount points：通过提前支付一笔现金费用的方式来降低Mortgage Rate的方法。在rate比较低的今天，相对比较少用到。
- Special programs：Lender各自的促销活动，例如Wells Fargo就有过转账每250k，Rate降低0.125%的Relationship discount。
知己知彼，百战不殆
孙子兵法有云，“知己知彼，百战不殆”。在挑选Mortgage的这件事情上也是如此，
- 对于自己：一方面要了解适合自己的Mortgage Term，另一方面对自己能获得的Mortgage Rate有个大致的估计。心中有数，这后续和Lender高效谈判打好了基础。
- 对于Mortgage Lender: 通过各个渠道收集若干个靠谱的Lender联系方式，可以是各个商业银行(Chase, Citi, Boa, Wells Fargo等等），也可以说local的credit union，还可以是Mortgage Broker。Lender之间没有明显优劣之分，所以选择之前可以多联系几家。千万不要不好意思联系多个lender，你要明白，他们的最大软肋就是不想失去你这笔生意。一旦你有多个选择，你才能利用这个软肋来讨价还价，争取最好的结果。反过来说，如果你只联系了一个Lender，那么你根本没有议价的筹码。
Mortgage Term
Mortgage Term最常见的选择有30年定期(fixed), 15年定期, 30年10/1ARM，30年7/1ARM等。利率值固定时间越长，Mortgage的风险越高，所以Mortgage Rate往往就相应的高一些，所以rate的排序上往往是：30yr 7/1 ARM <= 30yr 10/1 ARM <= 30yr fixed。
如何选择，展开来说可以非常的复杂，牵涉到利率的未来变化，房产价值的预测，房产持有时间等等因素。作为一个普普通通老百姓，我就不去妄图预测利率和房产价值的未来变化了。所以我的考虑点会更多的放在房产的持有时间上。
举个朋友A的例子，他新买的房子只打算持有5-7年，之后孩子上小学，打算卖掉换个更好的学区房。那么他就希望在从他购房到下次卖房之间，尽可能多的还清本金Principle，这样卖房子后拿到手的钱尽可能的多。那么相比于30年固定，30年7/1ARM对于他来说可能就是更合理的选择。
Mortgage Rate
影响Mortgage Rate的因素有很多：基准利率、房屋总价、LTV、credit score、房子类型（single family vs condo）、location等等。
这些因素中，基准利率每天都在变化，所以要想估算自己能拿到的Rate，最好的办法就是找最近做贷款的人问问，或者参考一些Mortgage Reporting Site (rate.exposed)。请注意，不仅仅要看别人的利率情况，更要对比对方的各项数据如credit score、房屋类型等等，这样才能对照自己情况，有个比较好的估计。
Shop Around! Shop Around! Shop Around!
一旦开始联系Lender了，就不要客气，在商言商嘛。比较常见的做法是：
- 联系3到5个Lender，让他们quote，记得多一句问问各自的special program
- 取整体最好的quote，联系剩下几家要求match甚至beat。如果Rate无法beat，那么可以要求降低closing cost等。
- 联系一轮下来，如果有收获更好的quote，重复第二步。直到获得的整体mortgage package符合预期且无法再压低为止。
写在最后
曾经和几个Realtor和Loan officer朋友聊过，shop around真的是最实用的压价技巧。我知道如果人人都这么做，估计会是Mortgage Lender的噩梦吧。
不管怎么样，希望这篇文章能帮助更多像我一样平平凡凡、努力攒钱买房的老百姓，多省一些钱，用在其他需要的地方。
也欢迎下方留言，好的建议我都会补充进文章里的。
补充：谢谢小伙伴的私信，有人问我shop around的时候credit hard pull怎么办？其实很简单，你最好先了解自己的fico score，这样shop around的时候报给对方就可以给你个estimate了。。。 如果必须要pull credit，请尽量短时间集中一起pull多家，这样多条关于mortgage的hard pull会合成一条，网络上有很多关于这个的讨论，我也亲自测过有效（至少19年12月还是有效的）
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